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Bail d’un terrain nu : renouvellement subordonné à l’immatriculation de l’établissement secondaire

Civil - Immobilier
23/01/2020
Le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1, I du Code de commerce tenant à son immatriculation.
Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (C. com., art. L. 145-1, I).
Et afin de bénéficier du droit au renouvellement du bail, tous les établissements du commerçant doivent être immatriculés au RCS, les principaux et les secondaires.
C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2020.

En l’espèce, une société, qui avait consenti à une autre un bail portant sur terrain nu et l’avait autorisée à y édifier des constructions, lui a notifié un refus de renouvellement de ce bail sans indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de l’établissement secondaire situé dans les lieux. La société preneuse l’a alors assignée en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Après un appel rejeté, la société preneuse se pourvoit en cassation.

Selon cette dernière, l’article L. 145-1, I, 2°, du Code de commerce est une disposition autonome de l’article L. 145-1, I, du même code. Il étend le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux de terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur.
En d’autres termes, le I de l’article L. 145-1 du Code de commerce est le principe (immatriculation obligatoire) et le 2° de ce même I, l’exception (pas d’immatriculation obligation lorsque le bail initial porte sur des terrains nus).

Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi. Pour elle, le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1, I du Code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds.
La société preneuse n’étant pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux, la cour d’appel en a exactement déduit que celle-ci n’avait pas droit à une indemnité d’éviction.

Sur l’immatriculation des établissements secondaires, v. Le Lamy Baux commerciaux, n° 101-65.
Source : Actualités du droit