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La semaine du droit immobilier

Civil - Immobilier
15/04/2019
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 8 avril 2019.
Baux commerciaux – compétence exclusive des tribunaux de grande instance
« (…) la cour d’appel a exactement retenu que, l'action de la SCI devant le tribunal de commerce ne portant pas sur l’application du statut des baux commerciaux, le litige n’entrait pas dans les prévisions de l'article R. 211-4 du Code de l'organisation judiciaire »
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.061, P+B+I*
 
Transaction – absence de mention relative au dépôt de garantie
« Vu l’article 2048 du Code civil ;
(…) il résulte de ce texte que les transactions se renferment dans leur objet, que la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ;
(…) pour accueillir la demande en paiement de la SCI, l’arrêt retient que le sort du dépôt de garantie n’étant pas expressément spécifié dans la transaction, il n'en est pas exclu et reste acquis au bailleur, l'indemnité au versement de laquelle la société a irrévocablement consenti devant s’entendre sans déduction de la moindre somme en raison de l'exécution du bail ;
(…) en statuant ainsi, après avoir relevé que la transaction litigieuse ne contenait aucune mention relative au dépôt de garantie, ce dont il résultait qu’elle n’en réglait pas le sort après libération des lieux, la cour d’appel a violé le texte susvisé »
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.061, P+B+I*
 
Bail commercial – cession du droit de bail par voie d’apport partiel d’actifs – garantie solidaire du preneur avec son cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges
« (…) d’une part, (…) ayant relevé que la clause 7.1, alinéa 1, des baux conclus entre la société X et la société Y pour chacun des sites industriels stipulait que le preneur pourrait librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de tout ou partie de son entreprise et que la société Y avait, par traités d’apport partiel d’actifs placé sous le régime des scissions, cédé les droits au bail aux sociétés Y Custines, Y Saint-Brieuc, Y Bouzonville et Y Pitres, devenues titulaires de plein droit des baux, la cour d’appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche non demandée sur la renonciation du bailleur, a pu en déduire que la clause s’appliquait dans le cas de cessions du droit au bail par voie d’apport partiel d’actifs ;
(…) d’autre part, (…) ayant relevé que la clause 7.1, alinéa 2, stipulait qu’en cas de cession, le preneur resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers et des charges jusqu’à l’expiration de la durée restant à courir du bail à compter de la date de cession mais seulement dans l’hypothèse où le cessionnaire n’aurait pas une surface financière suffisante, la cour d’appel a souverainement retenu, sans dénaturation ni inversion de la charge de la preuve, que la société cédante ne démontrait pas que la société cessionnaire disposait d’une surface financière suffisante »
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.121, P+B+I*
 
Cession de bail commercial – garantie solidaire – applicabilité de la limitation de garantie
(…) ayant retenu, à bon droit, d’une part, que l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate, d’autre part, que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties, la cour d’appel en a exactement déduit que ce texte n’était pas immédiatement applicable »
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.121, P+B+I*
 
Bail commercial – demande de révision du loyer – plafonnement des loyers
« (…) en premier lieu, (…) la cour d’appel a exactement retenu que, pour calculer le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2012, le loyer à prendre en considération pour l’application de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation judiciaire du loyer révisé au cours du bail expiré ;
(…) en deuxième lieu, (…) la cour d'appel n'avait pas à répondre à des conclusions inopérantes dès lors que la société X, qui ne prétendait pas être privée de tout bénéfice financier, n'est pas fondée à invoquer les dispositions de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
(…) en troisième lieu, (…) ayant constaté que le loyer révisé avait été fixé judiciairement à la valeur locative à compter du 27 février 2012 jusqu'au terme du bail, la cour d’appel en a exactement déduit que cette fixation judiciaire intervenue en application des dispositions légales, dans des conditions étrangères au bail, ne constituait pas une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer »
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14.252, P+B+I*
 
Résiliation de bail – délais réduits de préavis
« Vu l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 ;
(…) faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d'un délai de préavis réduit (délais mentionnés aux 1° à 5° du texte précité) de préciser le motif invoqué et d'en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois »
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14.256, P+B+I*

*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 15 mai 2019.
Source : Actualités du droit