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Contenu et durée de validité des études géotechniques

Civil - Immobilier
28/05/2019
Un décret du 22 mai 2019 précise les critères de définition des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le contenu et la durée de validité des études géotechniques et les contrats qui ne sont pas soumis à cette réglementation. Ces dispositions seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.
Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir à l’acquéreur une étude géotechnique préalable. Cette étude doit également être transmise au constructeur par le maître d’ouvrage avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements. Ces nouvelles dispositions issues de la loi Élan (CCH, art. L. 112-20 et s., créés par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 68, JO 24 nov.) tendent à mieux informer les acquéreurs de terrains constructibles quant à la nature du sol et à mieux prévenir les risques de sinistres liés aux mouvements de sol induits par le retrait-gonflement des argiles. Les constructeurs pourront, quant à eux, prendre en compte ces éléments pour notamment prévoir des fondations adaptées ou faire faire réaliser une étude géotechnique plus détaillée (v. notre actualité Loi Élan – Étude géotechnique). Deux décrets et un arrêté précisant cette nouvelle réglementation sont attendus. Le premier de ces textes a été publié au Journal officiel le 23 mai dernier.
 
Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 (JO 23 mai) détermine les modalités de définition des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le contenu et de la durée de validité des études géotechniques ainsi que les contrats qui, en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet, ne sont pas soumis à cette réglementation (CCH, art. R. 112-5 et s.). De nouveaux arrêtés devront être publiés.
 
Ces dispositions seront applicables aux actes de vente et aux contrats de construction conclus à compter du 1er janvier 2020.
 
Modalités de définition des zones exposées

Une carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux sera arrêtée par les ministres chargés de la Construction et de la Prévention des risques naturels majeurs.

L'exposition des formations argileuses au phénomène de retrait-gonflement sera évaluée en prenant en compte différents critères : la nature lithologique des matériaux dominants dans la formation ; la composition minéralogique de la phase argileuse ; le comportement géotechnique du matériau, tant en retrait qu'en gonflement.

Ces critères seront précisés par arrêté.

Cette carte identifiera quatre catégories de zones :
  • les zones d'exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène ;
  • les zones d'exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène ;
  • les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses mais contenant localement des passées ou des poches argileuses, où les minéraux argileux gonflants sont minoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau peu ou pas sensible au phénomène, selon l'endroit où on le mesure ;
  • les territoires qui ne sont pas classés dans l'une de ces trois zones sont des zones d'exposition résiduelle, où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée.

Les zones concernées par ce nouveau dispositif sont celles dont l'exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte.

Contenu et durée de validité des études géotechniques

Étude géotechnique annexée à l’acte de vente

En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable fournie par le vendeur, devra être annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente (CCH, art. L. 112-21).

Le décret précise que cette étude géotechnique préalable procèdera à une première identification des risques géotechniques d'un site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Son contenu sera défini par un arrêté (CCH, art. R. 112-6).

Sa durée de validité sera de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué (CCH, art. R. 112-8, al. 1er).

Le coût d’une étude de ce type est estimée entre 400 et 600 euros TTC (Projet de décret, avr. 2019).

Étude géotechnique de conception

Le maître de l’ouvrage sera également tenu de réaliser une étude géotechnique de conception, notamment si l’étude géotechnique n’a pas été annexée au titre de propriété du terrain ; il devra alors fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (CCH, art. L. 112-22, al. 2 ; CCH, art. L. 112-23, 1°).

L’article R. 112-7 nouveau précise que cette étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment, a pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction, afin de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Un arrêté définira son contenu.

Elle ne sera valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Le coût d’une étude de conception est estimée à environ 1 000 euros.

Contrats exclus

Certains contrats ne sont soumis aux dispositions relatives à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols en raison de la nature ou de l'ampleur limitée du projet.

Ne sont ainsi pas concernés par ce dispositif (CCH, art. R. 112-9) :
  • les contrats ayant pour objet des travaux qui n'affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l'écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment ;
  • les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 mètres carrés et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.
Source : Actualités du droit